Cuando empiezas a valorar la reforma integral de una vivienda hay muchos aspectos a tener en cuenta y que debes saber antes de nada. Obviamente, el primero es el económico. Una reforma de este tipo requiere generalmente una inversión económica fuerte, así que hay que tenerlo en cuenta. Además, debes tener claro qué es lo que quieres reformar. Pero no solo esto. Hay muchas otras cosas, que en principio no parece que estén relacionadas con la reforma, que tienes que tener presente antes de comenzar siquiera a plantearte dar el paso. Desde elegir qué empresa se encargará de ella hasta los materiales y sistemas a renovar. Pasando, por supuesto, por la petición de permisos y autorizaciones necesarias. Descubre todo lo que debes tener en cuenta en la reforma integral de una vivienda.
Reforma integral de una vivienda: elige empresa
A la hora de abordar la reforma integral de una vivienda, lo primero que tienes que hacer es seleccionar la empresa que se va a encargar de todos los trabajos. Por varios motivos, pero los principales por la experiencia que tienen y por la comodidad que conseguirás con ello. Las empresas expertas en reformas saben al dedillo todo lo que hay que tener en cuenta en una reforma de gran calado. Pero además también pueden darte ideas. O hacer sugerencias que puedan mejorar la reforma y además ahorrar dinero. No solo eso, ya que también saben perfectamente qué permisos hay que pedir y lo que se necesita en cada caso.
Además de eso, las empresas de reformas se encargan de la coordinación de los equipos de trabajo. Y tú no tendrás que hablar con un representante de cada cuadrilla, ya que la empresa de reformas designará un único interlocutor entre tú y los distintos grupos de trabajo. Él se encargará de todo, y también de solucionar cualquier tipo de problema que haya.
La importancia de comparar varios presupuestos
Eso sí, no es recomendable aceptar el presupuesto de una empresa de reformas sin consultar con dos o tres más. Distintas empresas pueden trabajar con distintos materiales y profesionales. O tener ideas distintas que hagan subir o bajar el presupuesto. E incluso las fechas que te den para tenerlo todo listo pueden ser distintas. Por eso, es mejor que hables con varias para encargarles un presupuesto. En la mayoría de casos, la presentación de presupuestos es gratuita y no te compromete a nada. Solo tendrás que pagar si lo aceptas, lo que significará que das el visto bueno para que la empresa seleccionada empiece a trabajar.
Es verdad que esto requiere más trabajo inicial por tu parte. Será necesario que te entrevistes con los responsables de todas las empresas a las que quieres contratar para la reforma integral en una vivienda. Tendrás que hacerlo por separado, dejar que vean la vivienda y explicarles lo que quieres hacer. Además necesitarán tomar medidas y hacer algunas comprobaciones. Es algo estrictamente necesario, porque si no lo hacen no podrán presentarte un presupuesto ni darte los primeros esbozos del proyecto de reforma.
Cuando terminen de hacer todas las comprobaciones y te hayas reunido con todos para explicarles qué es lo que quieres, pasarán unos días, en los que elaborarán presupuestos y anteproyectos en algunos casos. Llega entonces una de las decisiones más importantes de todo el proceso: con qué empresa te quedas. En esto no solo tienes que valorar los presupuestos que te presenten. También tienes que tener en cuenta las ideas que te planteen, el anteproyecto si se presenta, los materiales que vayan a utilizar y los plazos que vayan a cumplir. Con todo esto presente, elige la empresa que realizará la obra.
Permisos y papeles que debes tener en cuenta
Ya con la empresa elegida, es el momento de ponerse manos a la obra con el proyecto. Es probable que a la hora de presentar el presupuesto, la empresa haya presentado un primer proyecto. No es definitivo, así que puedes estudiarlo y pedir todos los cambios que consideres apropiados. Eso sí, algunos serán factibles, mientras que otros no lo serán tantos, y es posible que la empresa los desaconseje. En cualquier caso, tomarán nota de los que sean aplicables y desaconsejarán los que no, y volverán a presentarte un proyecto más definitivo. Y si estás de acuerdo con él, el proyecto quedará ratificado. Será el que utilicen no solo como guía para la obra. También para los permisos. Porque tienes que solicitar un permiso de obra en el ayuntamiento, y tanto el proyecto, firmado por un arquitecto o arquitecto técnico en función de la envergadura, como el presupuesto, juegan un papel destacado en él.
Sobre el permiso de obra mayor
Para una reforma integral de una vivienda tendrás que solicitar un permiso de obra mayor. Tendrás que hacerlo en el Ayuntamiento, y has de saber que tendrás que pagar una tasa para poder conseguirlo. Esta tasa no es fija, sino que es un porcentaje del presupuesto de la obra. Varía de una ciudad a otra, aunque no es un porcentaje elevado, y está en muchos casos entre el 4% y el 6%. Además, será necesario que presentes el proyecto junto con el resto de la documentación requerida. Puede que también tengas que pagar el impuesto de construcciones, y en cualquier caso, también el ICIO (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras).
La concesión del permiso no es inmediata, y debes saber que hasta que no lo tengas no puedes empezar la obra. No la comiences por tanto antes o puedes tener problemas. Te pueden paralizar la obra y además ponerte una multa. Además, es probable que un técnico del ayuntamiento haga una visita al inmueble para verificar su estado y los procedimientos a seguir. Así que no es aconsejable que te arriesgues. Puede tardar varias semanas, incluso un par de meses, así que te tocará armarte de paciencia hasta que llegue.
Reforma integral de una vivienda: informa también a los vecinos
Si vas a realizar una reforma integral de una vivienda que forma parte de una comunidad de vecinos, debes informarles de lo que vas a hacer, y en muchos casos también tendrás que pedirles permiso para hacerlo. Vas a realizar una obra de gran envergadura, por lo que no solo tendrán que aguantar ruidos y otras molestias. También tendrán que saber lo que vas a hacer.
Especialmente si en la reforma están implicados elementos comunes, como por ejemplo, la fachada del edificio en el que está la vivienda. Por ejemplo, a la hora de realizar un cerramiento de una terraza. Si necesitas pedirles permiso para la obra y no te lo conceden, no podrás realizarla. Te tocará cambiar el proyecto y volver a pedirles de nuevo permiso.
Cuidado con las zonas comunes y con los escombros
Siempre que vayas a realizar una reforma integral de una vivienda en una comunidad, los operarios y los materiales tendrán que pasar por las zonas comunes del edificio. Y si no se protegen, pueden sufrir daños. Por eso, es obligatorio proteger tanto las zonas del portal por las que van a pasar como los ascensores que vayan a utilizar los obreros. En el rellano donde se encuentre el piso será necesario hacer lo mismo. Generalmente se hace colocando papeles fuertes y cartones protegiendo las zonas de toque. Y no tendrás que hacerlo tú, porque se encargará la empresa que realiza la reforma.
No te olvides de los escombros
Otro aspecto a tener en cuenta es la gestión y retirada de los escombros. La reforma integral de una vivienda genera gran cantidad de escombros, y hay que deshacerse de ellos de manera controlada. Para empezar necesitarás colocar un contenedor o uno o varios sacos para escombros en la calle. Tendrás que realizar varios pagos para conseguirlo.
El primero será el del alquiler y transporte del contenedor y los sacos hasta el punto en el que se van a colocar. A continuación, el pago de una tasa por la ocupación de la vía pública, y varía en función de los días que vayas a ocuparla. El último será una tasa por la gestión de residuos, que se paga para depositarlos en un vertedero de manera adecuada. Esta es otra de las gestiones de las que se encargará seguramente la empresa de reformas. Eso sí, todo suele estar incluido en el presupuesto, para que no te lleves sobresaltos cuando veas un sobrecoste.
Reforma integral de una vivienda: cuándo hacerla
Realizar una reforma integral de una vivienda implica generalmente que la vivienda va a estar inhabitable durante un periodo de tiempo bastante prolongado. Por lo tanto tendrás que buscarte un lugar para residir mientras tanto. Por eso, es buena idea hacer la obra en verano. Por un lado, los materiales, con el calor, secarán antes que si la obra se hace en épocas más frías. Esto reducirá un poco la duración de la obra, aunque es complicado saber cuánto tarda en terminar una reforma integral. Además, si haces la obra durante tus vacaciones, que generalmente son en verano (al menos una buena parte), evitas tener que buscar otro alojamiento.
En vacaciones es habitual marchar a otra ciudad o pueblo, e incluso a otro país, para cambiar de aires durante unos días. Por eso, mientras no estés en casa, la obra puede progresar sin mayores problemas. Eso sí, si quieres controlarla de cerca, lo mejor es no alejarse mucho, por lo que también tendrás que tener en cuenta si quieres dejar unos días la obra sin supervisión o no.
Estos son los puntos principales que tienes que tener en cuenta cuando vayas a llevar a cabo la reforma integral de una vivienda. No son demasiados, pero sí son importantes. Tenlos siempre presentes, y de todo lo demás, que se encargue la empresa de reformas. Tú solo tendrás que preocuparte de las obras si algo no va como crees que debería o tienes alguna duda. En este caso, no dudes en consultarla con el jefe de obra, que será el que haga de interlocutor entre tú y los operarios. No descuides estos puntos y ¡confía la reforma a una empresa especializada.
¿Qué permisos necesitas para hacer reformas en casa?
4 mins de lectura
20 MAYO, 2020
Las construcciones, como tantas otras cosas, no son ajenas al paso del tiempo. El devenir de los años invita a acometer mejoras en el hogar. Ya sea por recuperar el atractivo perdido o sencillamente por mejorar la funcionalidad, hacer reformas en casa es algo de lo más habitual.
De mayor o menor envergadura, estas intervenciones implican, por lo general, la presencia de todo tipo de profesionales. Arquitectos, diseñadores, pintores, fontaneros, electricistas… En función de los objetivos marcados habremos de recurrir a unos u otros, pero ¿qué permisos para hacer reformas necesitamos en cada caso? La respuesta está en manos de los ayuntamientos.
Son las administraciones locales las que determinan si procede o no solicitar algún tipo de licencia, permiso o similares y para desesperación de los usuarios, las condiciones difieren en función del territorio en el que nos encontremos. No obstante, a grandes rasgos podemos decir que la mayoría de los territorios distinguen entre licencias de obra (mayores o menores) y comunicación previa.
Licencia de obra
Las licencias de obra son los permisos que necesitas para hacer reformas en casa con independencia de su envergadura. Dado que las competencias de urbanismo son municipales, será en el ayuntamiento donde deberás presentar tu solicitud.
Es la administración local la que establece los términos en los que será necesario contar con estos permisos, así como las condiciones de su concesión, tasas a abonar en cada caso y sanciones si no dispones de ellos siendo requeridos por la autoridad competente. Por todo ello conviene tramitar la solicitud antes de emprender cualquier reforma en casa. No obstante, hay que distinguir entre licencias de obra menor y licencias de obra mayor.
Licencia de obra menor
La sencillez técnica o su precio reducido son dos indicadores que pueden ayudarte a identificar en qué casos necesitas este tipo de permisos para hacer reformas en casa. Pequeñas reparaciones, instalaciones de cerramientos tales como puertas o ventanas o la adaptación de la vivienda a personas con discapacidad son solo algunas de las reformas que, por lo general, han de contar con este tipo de permisos.
La principal condición para acogerse a esta licencia de obra menor no es tanto el ámbito, como la sencillez de los trabajos a realizar.
Licencia de obra mayor
Pero si hablamos de reformas que impliquen modificar la estructura de la vivienda, alteren su distribución o su superficie, la cosa cambia. En estos casos el permiso que necesitas para hacer reformas en casa es una licencia de obra mayor. Al igual que ocurre con la licencia de obra menor se trata de un documento a tramitar en el ayuntamiento, aunque tanto las tasas como el proceso y las condiciones son diferentes.
Para empezar, deberás contar con un proyecto de reforma que deberá ir firmado por un arquitecto o arquitecto técnico, además de ir sellado por el colegio profesional. Cada ayuntamiento establece sus propios criterios, pero lo normal es que junto al proyecto, presentes el modelo de solicitud oportuno, el DNI del solicitante y el justificante de pago de las tasas.
Comunicación previa
Aunque no es, como tal, uno de los permisos que necesitas para hacer reformas en casa, las pequeñas intervenciones requieren de una comunicación previa a la administración. Sin embargo, este capítulo está abierto a interpretaciones de lo más variopinto. Aunque en esencia este trámite se aplica para aquellas reformas que no suponen alteración estructural, no afectan a la fachada del edificio y no se realizan en elementos protegidos, cada ayuntamiento marca los límites.
Mientras que en Madrid la pintura del hogar, por ejemplo, no requiere de permiso alguno; la misma reforma en Zaragoza está sujeta a comunicación previa. Cambios en la instalación de fontanería, electricidad o calefacción, por ejemplo, son reformas para las que la comunicación previa es necesaria en muchos municipios.
El trámite puede realizarse tanto online como presencialmente y junto al formulario en cuestión, habrá que adjuntar un plano y presupuesto de la reforma, descripción de la actuación y documento de autoliquidación de las tasas correspondientes.
Reformas en casa que no necesitan permisos
Las reformas en casa que no necesitan ni licencia de obras ni comunicación previa son más bien pocas. En todo caso, dependen de los ayuntamientos, aunque como hemos visto pintar la casa puede ser un buen ejemplo. Solados, alicatados, reparaciones de paredes o cambios en las instalaciones (dependiendo de la ciudad) también pueden formar parte de las intervenciones exentas de necesitar permisos.
La información será tu mejor aliada para tener claros los permisos que necesitas para hacer reformas en casa por lo que acudir al ayuntamiento es el primer paso para no exponerse a sanciones. Además, comunicarlo a la comunidad de vecinos tampoco está de más para evitar problemas con ellos por las posibles molestias que puedan ocasionar.